서울 오피스리츠, 주식시장에서 주목받는 이유는? #오피스리츠 #서울부동산

 

 

 

 

서론

최근 서울 오피스리츠(Real Estate Investment Trusts)가 주식시장에서 투자자들의 큰 관심을 받고 있습니다. 2025년 6월 30일 기준, KRX 리츠지수는 전년 대비 10.2% 상승하며 강세를 보였고, 특히 서울 오피스 중심의 리츠 상품들이 두드러진 성과를 나타냈습니다. 이는 저금리 환경, 서울 오피스 시장의 안정적 수요, 그리고 정부의 리츠 활성화 정책에 힘입은 결과로 분석됩니다. 이번 포스팅에서는 서울 오피스리츠가 주목받는 배경과 한국 시장의 여론 반응, 그리고 향후 전망을 자세히 살펴보겠습니다.

서울 오피스리츠 주목 배경

서울 오피스리츠는 고금리와 부동산 시장 불확실성 속에서도 안정적인 배당 수익과 자산 가치 상승 가능성으로 투자자들의 관심을 끌고 있습니다. 주요 요인은 다음과 같습니다:

• 저금리 환경 회복: 한국은행은 2025년 2분기 기준금리를 2.75%로 동결하며 완화적 통화정책을 유지하고 있습니다. 이는 리츠의 자금 조달 비용을 낮추고 배당수익률을 높이는 요인으로 작용합니다. 한국리츠협회에 따르면, 2025년 1분기 상장 리츠의 평균 배당수익률은 7.8%로, 국고채(2.3%) 대비 높은 수익성을 제공합니다.
• 서울 오피스 시장 회복: 서울 도심(CBD), 강남(GBD), 여의도(YBD) 지역의 오피스 공실률이 2025년 1분기 기준 평균 7.5%로, 2023년 10.2% 대비 개선되었습니다. 이는 하이브리드 근무 확산에도 불구하고 프라임 오피스에 대한 수요가 증가한 결과입니다. 신한알파리츠는 강남역 인근 프라임 오피스 자산을 기반으로 2024년 연간 배당수익률 8.2%를 기록했습니다.
• 정부의 리츠 활성화 정책: 금융위원회는 2024년부터 리츠 상장 요건 완화와 세제 혜택 확대를 추진하며 공모 리츠 시장을 활성화하고 있습니다. 2025년 상반기 신규 상장 리츠는 5개로, 전년 대비 2배 증가했으며, 삼성FN리츠와 한화리츠는 서울 도심 오피스 자산 중심으로 높은 투자 수요를 끌어냈습니다.
• 외국인 투자 유입: 외국인 투자자들이 서울 오피스리츠에 대한 매수세를 강화하고 있습니다. 2025년 1~5월 외국인 순매수 규모는 약 3200억 원으로, 전년 동기 대비 25% 증가했습니다. 이는 서울의 안정적인 임대 수요와 자산 가치 상승 가능성에 대한 글로벌 신뢰를 반영합니다.

한국 시장의 여론 반응

한국 투자자들, 특히 ‘동학개미’들은 서울 오피스리츠의 안정적 배당과 자산 가치 상승 가능성에 힘입어 적극적인 매수세를 보이고 있습니다. 2025년 6월 여론에서는 신한알파리츠, 롯데리츠 등 주요 오피스리츠가 안정적인 배당수익률과 함께 단기 조정 시 매수 기회로 주목받고 있습니다. 일부 투자자들은 신한알파리츠의 주가가 7000원 이하로 하락 시 매수 기회로 보고, 목표가를 8500원으로 제시하며 중장기 상승 가능성을 언급했습니다.

증권가에서도 긍정적인 전망이 이어지고 있습니다. NH투자증권은 “서울 오피스 시장의 공실률 감소와 임대료 상승으로 리츠의 펀더멘털이 강화되고 있다”며 신한알파리츠와 롯데리츠를 최선호주로 추천했습니다. 하나금융투자는 2025년 리츠 시장의 자산운용규모(AUM)가 60조 원을 돌파할 것으로 전망하며, 서울 오피스리츠의 배당수익률이 8~9% 수준으로 유지될 가능성을 강조했습니다. 여론은 리츠의 안정성과 성장 가능성에 대한 낙관적 분위기로 형성되고 있습니다.

향후 전망

서울 오피스리츠의 전망은 긍정적 요인과 리스크가 공존하는 가운데, 다음과 같은 점들을 주목할 필요가 있습니다:

긍정적 요인

• 안정적 임대 수요: 서울 도심과 강남 지역의 프라임 오피스는 글로벌 기업과 IT·금융 기업의 입주 수요가 지속적으로 증가하고 있습니다. 2025년 하반기 CBD 지역 임대료는 전년 대비 3.5% 상승할 전망이며, 이는 리츠의 수익성을 강화할 가능성이 높습니다.
• 배당수익률 매력: 2025년 상반기 기준, 서울 오피스리츠의 평균 배당수익률은 7.8%로, KOSPI 평균(2.1%) 대비 높은 수준을 유지하고 있습니다. 이는 저금리 환경에서 안정적인 수익을 추구하는 투자자들에게 매력적인 선택지입니다.
• 정부 지원 지속: 정부의 리츠 활성화 정책은 세제 혜택(배당소득세 감면)과 상장 요건 완화로 이어지며, 신규 오피스리츠의 시장 진입을 촉진할 전망입니다. 2026년까지 공모 리츠 AUM은 70조 원에 달할 것으로 예상됩니다.
• 글로벌 투자 매력: 서울 오피스 시장은 아시아태평양 지역에서 홍콩, 싱가포르와 함께 안정적인 투자처로 평가받고 있습니다. JLL 리서치에 따르면, 서울 오피스 자산의 자본수익률은 2025년 4.5%로, 일본(3.8%) 대비 높은 수준입니다.

리스크 요인

• 금리 변동성: 한국은행이 2026년 금리 인상을 검토할 경우, 리츠의 자금 조달 비용이 증가하며 배당수익률이 압박받을 수 있습니다. 2023년 고금리 환경에서 리츠 ETF(TIGER KIS 부동산인프라)의 수익률이 -1.24%를 기록한 사례는 이러한 리스크를 보여줍니다.
• 하이브리드 근무 확산: 원격 근무와 하이브리드 근무의 지속적 확산은 오피스 수요를 감소시킬 가능성이 있습니다. 다만, 프라임 오피스는 위치와 시설 경쟁력으로 영향이 제한적일 것으로 전망됩니다.
• 경쟁 심화: 신규 리츠의 상장 증가로 경쟁이 심화되며, 자산 포트폴리오의 질적 차별화가 중요해지고 있습니다. 열악한 자산을 포함한 리츠는 배당 안정성이 떨어질 수 있습니다.
• 정치적 불확실성: 2024년 말 정치적 혼란(계엄령 선언 및 철회)으로 KOSPI가 2% 하락하며 리츠 주가도 단기 변동성을 겪었습니다. 2025년 정치적 안정 여부는 투자 심리에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

결론

서울 오피스리츠는 저금리 환경, 안정적인 임대 수요, 정부의 정책 지원으로 주식시장에서 주목받고 있으며, 안정적 배당과 자산 가치 상승 가능성으로 투자 매력을 높이고 있습니다. 단기적으로 금리 변동성과 하이브리드 근무 확산은 리스크로 작용하지만, 중장기적으로 서울 오피스 시장의 견고한 펀더멘털과 정책적 뒷받침은 리츠의 성장 가능성을 뒷받침합니다. 투자자들은 최신 시장 동향과 리츠의 자산 포트폴리오를 면밀히 분석하여 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

 

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