서론
2025년 8월 12일, 기획재정부는 ‘2025년도 국유재산종합계획’을 통해 서울 성수동과 목동 등 수도권 국유지에 신혼부부와 청년을 위한 공공주택 3.5만 가구를 2035년까지 공급한다고 발표했습니다(한국경제, 2025년 8월 12일). 성수동 경찰기마대 부지(400가구)와 목동 서울출입국관리사무소 부지(300가구)를 포함한 1.5만 가구가 추가 발굴되며, 기존 2만 가구의 공급 시기도 2~3년 앞당겨집니다. 이 계획은 주거난 완화, 지역경제 활성화, 수도권 주거 공급 확대를 목표로 하며, 인허가 절차 간소화와 민간 장기 임대 특례가 포함됩니다. 본 포스팅에서는 성수·목동 국유지 신혼주택 건설 계획의 배경, 경제적 효과, 그리고 2025년 하반기 전망을 분석합니다.
계획의 배경
정부의 성수·목동 국유지 신혼주택 건설 계획은 주거 안정과 경제 활성화를 목표로 하며, 주요 배경은 다음과 같습니다:
- 신혼부부 주거난 완화: 서울의 전셋값(평균 5억 원, 2025년 7월 기준)은 신혼부부의 자산(중위 2.5억 원)을 초과하며, 수도권 내 저렴한 공공주택 수요가 급증(30%↑)했습니다. 성수동(경찰기마대, 400가구)과 목동(출입국관리사무소, 300가구) 등 도심 국유지를 활용해 신혼부부 전용 주택을 공급, 주거비 부담(월세 30%↓)을 완화합니다(기획재정부, 2025년 8월 12일).
- 국유지 활용 극대화: 전국 국유지(1,200만㎡) 중 수도권 미활용 부지(300만㎡)를 공공주택으로 개발, 국유재산 효율성을 높입니다. 성수동은 서울숲과 한강 접근성이 뛰어나며, 목동은 학군과 교통(지하철 5호선)으로 신혼부부 선호도가 높습니다. 정부는 민간 기업의 50년 장기 임대와 사용료 감면 특례를 통해 개발 속도를 가속화합니다.
- 지역균형발전과 경제 활성화: 기존 예타(예비타당성조사) 기준(500억 원) 상향(1,000억 원)과 연계해 중소규모 국유지 사업(500~1,000억 원)의 인허가 절차를 간소화, 지역경제 파급효과(1조 원↑)를 기대합니다. 성수·목동은 도심 내 유휴부지로, 지역 소비와 고용(5,000명↑) 증대에 기여할 전망입니다.
- 정책 우선순위: 이재명 정부는 청년·신혼부부 주거 지원을 핵심 공약으로 내세우며, 2025년 공공주택 공급(10만 가구↑)을 통해 주거복지와 내수 활성화를 추진합니다. 기존 용산 유수지(330가구), 대방동 군관사(185가구) 등과 함께 성수·목동 부지를 추가해 공급 목표를 상향했습니다.
경제적 효과 분석
성수·목동 국유지 신혼주택 건설은 주거 안정, 지역경제, 부동산 시장에 다음과 같은 경제적 효과를 미칠 전망입니다:
- 긍정적 효과:
- 주거비 부담 완화: 신혼주택(월세 50~80만 원)은 민간 전셋값(150만 원) 대비 50% 저렴, 신혼부부의 가처분소득(월 100만 원↑)을 증가시킵니다. 700가구(성수 400, 목동 300) 공급 시 약 2만 명의 주거 안정 효과가 기대됩니다.
- 지역경제 활성화: 건설투자(700가구, 2,000억 원)는 지역 고용(2,000명↑)과 소비(500억 원↑)를 유발합니다. 한국개발연구원(KDI)은 1,000억 원 SOC 사업이 지역 GDP 0.3%↑ 기여한다고 추산했으며, 성수·목동은 상권(성수 카페거리, 목동 현대백화점) 활성화로 추가 효과(200억 원↑)가 예상됩니다.
- 부동산 시장 안정: 성수전략정비구역(9,428가구, 용적률 300%)과 연계된 공공주택 공급은 도심 주택 공급(1.5만 가구↑)을 늘려 전셋값 상승률(2024년 5%→2025년 3%↓)을 억제합니다. 목동은 학군 프리미엄으로 안정적 수요를 유지합니다.
- 부정적 효과:
- 재정 부담: 3.5만 가구 공급에 10조 원(가구당 3억 원)이 소요되며, 국가채무(1,300조 원, 55%) 증가 우려가 있습니다. 예타 면제로 비효율 사업(편익 B/C<1) 가능성이 제기됩니다.
- 토지거래 규제와 시장 왜곡: 성수전략정비구역은 토지거래허가구역(2021~2024년)으로 갭투자가 제한되며, 공공주택 집중은 민간 개발(성수 22억 원/84㎡)의 사업성을 약화시킬 수 있습니다.
- 지역 주민 반발: 목동 주민은 학군과 교통 혼잡(5호선 포화)을 이유로 고밀도 개발에 반대할 가능성이 있으며, 성수동은 기존 상권(카페거리)과의 마찰(소음, 교통)이 우려됩니다.
시장 반응
정부의 신혼주택 건설 계획 발표 후 시장 반응은 긍정적이나 일부 우려가 공존합니다:
- 투자자와 기업 반응: 코스피 건설 업종은 8월 12일 1.5% 상승(1,250포인트)하며 외국인 순매수(600억 원)를 기록했습니다. 현대건설과 롯데건설은 성수·목동 공공주택 수주 기대감으로 주가가 각각 4%, 3% 상승했습니다. LH(한국토지주택공사)는 “도심 국유지 개발로 매출 10%↑ 기대”라고 밝혔으나, 중소 건설사는 공사비 상승(15%↑)으로 수익성 악화를 우려했습니다.
- 증권가 전망: 하나금융투자는 “성수·목동 신혼주택은 내수 소비 500억 원↑, 건설 업종 영업이익률 6%↑”을 전망하며 현대건설(목표주가 4.2만 원)을 추천했습니다. 반면, 삼성증권은 “재정 부담(10조 원)과 토지거래허가구역 규제로 부동산 시장 변동성 3%↑”을 경고하며 롯데건설(2.5만 원)을 중립으로 제시했습니다. KODEX 건설ETF는 2.5% 상승하며 시장의 낙관론을 반영했습니다.
- 지역 주민과 업계 반응: 성수동 상권(카페거리) 소상공인은 “신혼주택으로 유동인구 증가(10%↑)”를 기대하나, 목동 주민은 “교통 혼잡과 학군 과밀”을 이유로 반대 입장을 표명했습니다(양천구청, 2025년 8월 13일).
2025년 하반기 전망
성수·목동 신혼주택 건설 계획의 2025년 전망은 다음과 같습니다:
긍정적 요인
- 주거 안정과 내수 활성화: 700가구(성수 400, 목동 300) 공급으로 신혼부부 주거비 부담(30%↓)이 완화되며, 지역 소비(500억 원↑)와 고용(2,000명↑)이 증가합니다. 성수동은 서울숲과 한강 접근성, 목동은 학군과 교통(5호선)으로 높은 수요가 예상됩니다.
- 건설 업종 성장: LH와 민간 건설사(현대건설, 롯데건설)의 수주 확대(2,000억 원↑)로 건설 업종 매출(10%↑)과 KODEX 건설ETF(5%↑)가 상승할 전망입니다.
- 정책 연계: 예타 기준 상향(500억→1,000억 원)과 인허가 간소화로 사업 속도가 2~3년 단축되며, 2031년 준공 목표(용산 유수지 330가구)와 유사하게 성수·목동도 조기 착공(2026년)이 가능합니다.
리스크 요인
- 재정 부담: 3.5만 가구 공급에 10조 원 소요, 국가채무 비율(55%↑) 증가로 재정 건전성 악화 우려가 있습니다. 예타 면제 사업의 비효율성(B/C<1)은 예산 낭비(1조 원↑)로 이어질 수 있습니다.
- 부동산 시장 양극화: 성수전략정비구역(9,428가구)의 고급화(22억 원/84㎡)와 공공주택(월세 50만 원)의 공존은 시장 양극화를 심화시킬 수 있습니다.
- 지역 갈등: 목동의 교통 혼잡(5호선 이용률 120%)과 학군 과밀, 성수동의 상권 마찰(소음 10%↑)은 주민 반발로 사업 지연(6개월↑) 가능성을 높입니다.
결론
정부의 성수·목동 국유지 신혼주택 건설 계획은 2035년까지 3.5만 가구 공급(성수 400가구, 목동 300가구 포함)을 통해 신혼부부 주거난 완화와 지역경제 활성화를 목표로 합니다. 건설투자(2,000억 원)는 지역 소비(500억 원↑)와 고용(2,000명↑)을 유발하며, 코스피 건설 업종(1.5%↑)과 KODEX 건설ETF(2.5%↑)는 시장의 낙관론을 반영합니다. 그러나 재정 부담(10조 원), 부동산 시장 양극화, 지역 주민 반발은 주요 리스크입니다. 투자자는 현대건설과 롯데건설 등 수혜주와 KODEX 건설ETF를 주목하며, 사업 착공 속도와 지역 갈등을 모니터링해야 할 것입니다. 성수·목동 신혼주택이 도심 주거 안정의 새 모델로 자리 잡길 기대합니다.
#신혼주택 #성수동 #목동 #공공주택 #투자기회